Είναι για μένα μεγάλη τιμή που βρίσκομαι εδώ και έχω την ευκαιρία να απευθυνθώ σε ένα εκλεκτό ακροατήριο και να εκφράσω κάποιες σκέψεις για ένα ζήτημα, που νομίζω ότι, διαχρονικά, το ελληνικό κράτος δεν μπορεί να είναι πολύ υπερήφανο για τον χειρισμό του. Και αναφέρομαι στη διαχρονική πολιτική του ελληνικού κράτους για τα ακίνητα.

Τα φορολογικά και τα θέματα που αφορούν το Υπουργείο Οικονομικών θα σας τα πει, φυσικά, ο εκλεκτός συνάδελφος και φίλος μου ο κ. Σταϊκούρας.

Θα μου επιτρέψετε να κάνω μια ευρύτερη ανάλυση και να σας πω, επίσης, τι προτιθέμεθα να κάνουμε στο συγκεκριμένο Υπουργείο όσον αφορά το ακίνητο στην Ελλάδα.

Πρέπει να πάω λίγο πίσω χρονικά.

Ιστορικά το ακίνητο στη Ελλάδα είχε ένα πολύ ευρύτερο ρόλο σε σύγκριση με πολλές άλλες χώρες της Ευρώπης. Μία αιτία που θα μπορούσε να εξηγήσει κάτι τέτοιο είναι η διαρκής αβεβαιότητα. Ιστορικά: Πόλεμοι, υπερπληθωρισμοί, που στη ψυχολογία του Έλληνα, επίσης διαχρονικά, οδήγησαν το ακίνητο να θεωρείται ασφαλές καταφύγιο αποταμίευσης. Εάν δούμε δε από την αρχή την πορεία του νεώτερου ελληνικού κράτους, από τον Ιωάννη Καποδίστρια και αργότερα (Βαυαροκρατία, οι πρώτες ελληνικές κυβερνήσεις) η ιδιοκτησία του ακινήτου αντιμετωπίζεται θετικά, ενθαρρύνεται.

Η λογική του Διαφωτισμού, η οποία επικράτησε μετά τον οθωμανικό ζυγό στην Ελλάδα, συμπεριλαμβάνει την ιδιοκτησία του ακινήτου ως χαρακτηριστικό του πολίτη. Άρα το ελληνικό κράτος, το “νεαρό” ελληνικό κράτος, θέλει οι πολίτες του να έχουν ακίνητα. Βεβαίως, σε εκείνη την ιστορική συγκυρία τα ακίνητα ήταν κυρίως αγροτικές γαίες.

Θα παρατηρήσετε δε ότι το ελληνικό κράτος επίσης, τις γαίες που αποκτά από την αποχώρηση των Τούρκων, καταρχήν μεν τις μετατρέπει σε δημόσιες γαίες, μετά όμως τις διανέμει στον ελληνικό πληθυσμό. Δεν τις μισθώνει. Τις διανέμει. Τις παραχωρεί ιδιοκτησιακά. Και φορολογικά λαμβάνει τμήμα επί των καρπών, καθώς δεν υπήρχε νομισματοποίηση της οικονομίας τότε. Οφείλω να πω δε ότι πάρα πολλές φορές, αυτή η φορολογία ήταν εξαιρετικά υψηλή. Έφτανε και στο 25% επί των ακαθαρίστων!

Θα μπορούσαμε, λοιπόν, να θεωρήσουμε ότι η αντίληψη του ελληνικού κράτους για τη ιδιοκτησία, είναι μία αντίληψη ενός εν αναπτύξει ευρωπαϊκού κράτους. Πού όμως δείχνει ότι εμείς ακολουθούμε το δικό μας διαφορετικό και όχι ορθό δρόμο.
Η Ελλάδα, κυρίες και κύριοι, σαν κράτος απεμπόλησε το δικαίωμα της χωροταξίας.
Η τελευταία φορά που επιχειρήθηκε συνολικός χωροταξικός σχεδιασμός – η λέξη το λέει, βάζω τάξη στο χώρο, δηλαδή ορίζω πού μπορεί να φτιάχνεται τι – ως μία πλήρης προσπάθεια, ήταν από τον αείμνηστο Κωνσταντίνο Καραμανλή.

Στο προϊόν της Επιτροπής Δοξιάδη υπήρξαν δύο αντίγραφα: Το ένα ήταν στο γραφείο του τότε Υπουργού Δημοσίων Έργων Γιώργου Σουφλιά και το άλλο, μου λέγεται, ότι υπάρχει ίσως στη Βιβλιοθήκη του Τεχνικού Επιμελητηρίου της Ελλάδος.

Όταν μιλάμε για ένα πλήρες χωροταξικό σχέδιο, μιλάμε για άνω των 15 τόμων, όπου γινόταν μια συνολική πρόταση για τη χωροταξία στην Ελλάδα.

Δυστυχώς, η προσπάθεια αυτή, του Κωνσταντίνου Καραμανλή, δεν επρόκειτο να ολοκληρωθεί. Η κυβέρνηση της Νέας Δημοκρατίας, με τον Γεώργιο Ράλλη, όπως ξέρετε, έχασε τις εκλογές του 1981.

Η νέα κυβέρνηση που προέκυψε μετά τις εκλογές του 1981 ανέστρεψε πορεία.
Πρέπει να σας πω ότι η χωροταξία δεν είναι κάτι που φέρνει ψήφους. Μάλλον, το αντίθετο. Δημιουργεί πολιτικό κόστος. Η τότε κυβέρνηση, λοιπόν, έκανε μία τελείως διαφορετική προσέγγιση και προέταξε την πολεοδομία έναντι της χωροταξίας. Φτάσαμε έτσι, στο νόμο 1337/ 83, γνωστό ως νόμο Τρίτση. Το να προτάσσεις την πολεοδομία της χωροταξίας οδηγεί σε πλήρες αδιέξοδο. Μου επιτρέπετε τη λαϊκή έκφραση είναι να σαν να βάζεις μπροστά το κάρο και πίσω το γάιδαρο.

Αυτό οδηγεί διαχρονικά στην Ελλάδα να έχουμε την έκφραση, που είναι λογική και νομική αντίφαση, της εκτός σχεδίου δόμησης! Στον πολιτισμένο κόσμο εκτός σχεδίου δεν υφίσταται δόμηση. Το σχέδιο υπάρχει ακριβώς για να υπάρχει δόμηση. Η δόμηση προϋποθέτει το σχεδιασμό.

Στην Ελλάδα έχουμε την εντός σχεδίου δόμηση, την εκτός σχεδίου δόμηση, την εις το όριο της γραμμής του σχεδίου δόμησης, τη ζώνη δόμησης κοκ. Αυτό δεν μπορεί να είναι σοβαρή αντιμετώπιση του κράτους.

Και επίσης, το άλλο τεράστιο πρόβλημα που έχουμε σαν χώρα είναι ότι δεν έχουμε Κτηματολόγιο. Και το ξέρετε όλοι. Τα τελευταία δέκα χρόνια γίνεται μια πολύ μεγάλη προσπάθεια προς αυτήν τη κατεύθυνση με πολλές αποτυχίες, με πολλές αστοχίες.

Πρέπει να σας πω ότι τις τελευταίες ημέρες φροντίσαμε, σε συνεννόηση με τους Ευρωπαίους εταίρους και φίλους μας, να υπάρχει χρηματοδότηση αυτής της προσπάθειας και να τεθεί ένα τελευταίο θεσμικό πλαίσιο, ώστε να μπορέσει η χώρα, τουλάχιστον να αποκτήσει Κτηματολόγιο.

Όμως, επειδή μιλούσαμε πριν για τη δυνατότητα επενδύσεων, για να μπορέσουμε να προσελκύσουμε επενδύσεις στο ακίνητο θα πρέπει το συνολικό πλαίσιο να είναι διαφανές και σαφές.

Δεν μπορούμε τις ελληνικές ιδιορρυθμίες, αν θέλετε, τις ελληνικές αστοχίες εξαιτίας των σφαλμάτων όλων μας – δεν έχει καμία έννοια να εξηγήσουμε ποιος φταίει στην ιστορική πορεία του χρόνου – να τις εξηγήσουμε στον ξένο επενδυτή. Αυτό είναι τελείως αδύνατον.

Αυτό το οποίο οφείλουμε να κάνουμε, λοιπόν, είναι να μπορέσουμε στο πλαίσιο της συνολικής προσπάθειας εκσυγχρονισμού της χώρας να δημιουργήσουμε ένα σαφές επενδυτικό πλαίσιο. Και βεβαίως, σαφές επενδυτικό πλαίσιο -είμαι σίγουρος θα τα πει ο Χρήστος ο Σταικούρας αμέσως μετά- είναι τα φορολογικά θέματα, τα οποία είναι βέβαιο ότι απασχολούν όλους.

Το γεγονός ότι μέσω του ΕΝΦΙΑ έχουμε έναν άλλο υπολογισμό αξίας από την αντικειμενική αξία και δυστυχώς η αγοραία αξία, που είναι ένα τρίτο μέγεθος, είναι τελείως διαφορετική από την αντικειμενική αξία, δημιουργεί μια πολλαπλότητα και μία σύγχυση στον επενδυτή, η οποία ειλικρινώς σας λέω, το καταλαβαίνω πάρα πολύ καλά ότι δεν είναι εύκολο να αντιμετωπιστεί.
Όσοι με γνωρίζετε ξέρετε ότι είμαι επαγγελματίας δικηγόρος, όταν δεν ασκώ αυτά τα καθήκοντα, που μου έκανε την τιμή ο Πρόεδρος της Νέας Δημοκρατίας και Πρωθυπουργός ο κ. Σαμαράς να ασκώ. Έτσι, λοιπόν, τη τελευταία φορά που χρειάστηκε να συντάξω υπόμνημα σε αλλοδαπό πελάτη για το φορολογικό καθεστώς, καταλαβαίνετε ότι και εγώ ο ίδιος που το έγραφα είχα δυσκολία να του εξηγήσω ποια είναι η σκέψη, η οποία οδηγεί σε αυτό το καθεστώς. Εδώ πρέπει και μπορούμε να τα καταφέρουμε, να βελτιώσουμε το κλίμα στο ορατό μέλλον. Και ο Πρωθυπουργός άλλωστε σε αυτό έχει τοποθετηθεί σαφώς και έχει αναγνωρίσει σαφέστατα την ανάγκη.

Μου επιτρέπετε να καταλήξω στο εξής: Το ακίνητο έχει τεράστια δυνατότητα ως αναπτυξιακό εργαλείο στην Ελλάδα. Αν θέλετε το ελληνικό κράτος έχει αδικήσει τον εαυτό του. Η Ελλάδα έχει μια ατέλειωτη ακτογραμμή. Η ακτογραμμή της χώρας μας, συμπεριλαμβανομένων των νησιών, είναι ίση σε χιλιόμετρα με την ακτογραμμή της Αφρικής. Νομίζω ότι ο οποιοσδήποτε αντιλαμβάνεται την προσαυξητική αξία των ακινήτων αυτής της χώρας, όταν έχουν αυτήν την πρόσβαση στο θαλάσσιο περιβάλλον. Δεν αναφέρομαι δε στις τεράστιες εκτάσεις που έχουν ωραιότατη θέα στη θάλασσα. Και αυτό είναι ένα μόνον από αυτά τα οποία μπορούμε να έχουμε στο μυαλό μας.

Το τι ρόλο, λοιπόν, μπορεί να παίξει το ελληνικό ακίνητο ως ατμομηχανή καταρχήν δεκάδων επαγγελμάτων και δεκάδων δραστηριοτήτων, αλλά και καθεαυτό ως επενδυτικό εργαλείο στην οικονομική ανάπτυξη της Ελλάδας, νομίζω πως ό,τι και να πω είναι λίγο.

Κατέληξα, λοιπόν, στο εξής συμπέρασμα: Συναντήθηκα εδώ και λίγες ημέρες με το Γενικό Γραμματέα του ΟΟΣΑ, τον κύριο Γκουρία. Τον παρακάλεσα να μπορέσουμε από κοινού να αναζητήσουμε μια σημαντική χρηματοδότηση -γιατί δεν μιλάμε για λίγα χρήματα- ώστε να μπορέσει ο ΟΟΣΑ να μας ετοιμάσει ένα συνολικό μοντέλο εκμετάλλευσης του ελληνικού ακινήτου με προοπτική άνω της δεκαετίας, το οποίο να διαλαμβάνει το σύνολο των επενδυτικών παραμέτρων του ακινήτου, είτε αυτές είναι πολεοδομικές είτε φορολογικές είτε οτιδήποτε άλλο μπορεί να φανταστεί κανείς, το οποίο πρέπει να ληφθεί υπόψη. Όλα αυτά προκειμένου να μπορέσει η ελληνική πολιτεία να αποκτήσει έναν – θα μου επιτρέψετε τη λαϊκή έκφραση- μπούσουλα, οδικό χάρτη. Από εκεί και πέρα πλέον θα μπορεί να κατευθυνθεί με σαφήνεια πέραν κομμάτων, πέραν κυβερνήσεων, πέραν παρατάξεων, στην εκμετάλλευση και στην ανάπτυξη του τομέα της οικονομίας μέσω του ακινήτου.
Υπό την έννοια αυτή τα συμπεράσματα αυτής της πολύ σημαντικής συνάντησης έχουν για εμάς τεράστιο ενδιαφέρον. Γιατί έχουμε καταλήξει σε ένα βέβαιο πράγμα: Ότι έχει τόσο κεντρικό ρόλο το ακίνητο στην ελληνική οικονομία που το μόνο που δεν επιτρέπεται να κάνουμε είναι να μείνουμε παρατηρητές των παρόντων φαινομένων.

Σας ευχαριστώ θερμά.